국토교통부(장관 변창흠)는 ｢서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안｣(‘20.8.4.)에 따라 도입한 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 결정하여 7일 발표하였다.

이번 선도사업 후보지는 지난 해 공공재건축 사전컨설팅 공모(`20.8.21.~9.30)에 참여하여 사전컨설팅 결과를 회신(‘21.1.15.)한 7개 단지 중에서 사업성 개선 효과가 있고, 주민 동의를 최소 10% 이상 旣 확보*한 5개 단지를 선정하였다.

* 1차 브리핑(3.31) 시 발표한 “도심 공공주택 복합사업의 예정지구”와 동일 수준

이번에 선정된 후보지들은 주로 민간 정비사업으로는 사업성이 부족하거나, 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 곳으로, 공공의 참여, 지원 하에 사업성을 제고하게 될 경우 속도감 있게 도심 내 주택을 공급할 수 있을 전망이다.

공공재건축은 LH·SH 등 공공이 참여하는 경우 용적률 등 규제 완화, 절차 지원 등 공적 지원을 부여하여 주택 공급을 촉진하는 사업이다.

정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재건축을 추진하는 구역에서는용도지역 상향, 공원설치 의무 완화 등 도시규제 완화, 인허가 절차 지원 등 각종 공적지원이 제공되며, 선도사업 후보지에 대해서는 대책 발표 당시 제시한 기부채납률 범위(50~70%) 중 최저 수준(50%), 기부채납 주택 중 공공분양 비율은 최고 수준(50%)을 적용하는 특례를 부여하여 사업성을 제고하게 된다.

이번 선도사업 후보지 5곳에 대한 사업효과 분석결과 5개 단지 모두 1단계 종상향을 적용하는 등 도시계획인센티브를 통해 기존 대비 용적률이 평균 178%p(162%→340%) 증가하는 것으로 나타났으며, 공급세대도 현행 세대수 대비 1.5배(총 1,503→2,232세대) 증가하고, 조합원의 분담금은 민간 재건축 계획 대비 평균 52% 감소하는 것으로 분석되었다.

< 주요 후보지 사례 >

ㅇ (신길13구역) 신길 재정비촉진지구 내에 위치하고 있으며, 역세권 입지임에도 복잡한 이해관계에 의해 ’07년 정비구역 지정 이후 사업 장기 지연

- 역세권 입지를 고려하여 현행 제3종일반주거지역에서 준주거 지역으로 종상향을 통해 용적률을 현행 대비 258%p, 민간재건축 계획 대비 130%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보하여 세대수 2배 확보

ㅇ (망우1구역) ‘12년 조합이 설립되었으나 구 조합장 해임 소송, 구역 해제 주민 투표 등 각종 분쟁과 사업성 확보 곤란 등으로 사업이 정체

- 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 91%p 상향하고, 층수도 최고 23층까지 확보하여 세대수 1.62배 확보 가능하며, 심층컨설팅 시 단지 배치 등 추가 검토

ㅇ (미성건영아파트) 정비구역의 토지가 비정형적이고, 인근 교육시설로 인한 높이 제한으로 자력 정비 시 사업성 확보 곤란

- 단지 전체를 제3종일반주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 140%p 상향하고, 최고 27층까지 확보하여 세대수 1.36배 확보하며, 부지정형화를 위해 일부 필지 편입을 추진하고, 공원 등 기반시설 정비

ㅇ (강변강서) ’71년 준공된 단지임에도 현 용적률이 297%로 용도지역 변경없이 사업성 확보가 곤란하여 ’93년 조합설립 이후 장기 정체

- 용도지역을 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 202%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 확보하며 주거동의 효율적 배치를 통해 소규모 지역임에도 세대수 1.26배 확보

ㅇ (중곡아파트) 단지 내에 도시계획도로가 관통하여 효율적 건축배치가 곤란하고 사업성 확보가 어려워 구청에 사업포기 의사를 표명

- 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향하되 인근 지역을 고려하여 최고 18층으로 설계하고, 용적률은 현행 대비 206%p 상향하며, 이를 통해 기존에 없던 일반분양분을 36세대 공급하여 사업성 확보

이번에 선정된 공공재건축 선도사업 후보지에 대해서는 공공 주도로 마련한 사전컨설팅 결과에서 주민 요구사항, 개정된 법령 등을 반영하여 5월까지 구체적인 정비계획(안)을 조속히 수립할 예정이다.

또한, 마련된 정비계획(안)을 바탕으로 주민설명회, 조합 총회 등을 개최하여, 공공시행자 지정에 필요한 동의율*을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 공공시행자로 지정하고, 신속히 정비계획을 확정하여 추진할 계획이다.

* LH 또는 SH 단독시행 : 토지등소유자의 2/3
* 조합과 LH 또는 SH 공동시행 : 조합원의 1/2

한편, ｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4.)｣에서 발표한 공공직접시행 정비사업, 소규모재개발·재건축 등의 후보지 접수를 2월부터 개시하여*, 현재까지 주민 제안 24곳, 지자체 제안 69곳, 민간 제안 8곳 등 총 101곳을 접수하여 입지요건 및 사업성을 검토 중이다.

* 2월 23일부터 컨설팅 대상지역 모집하고, 지자체로부터 사업 유형별 후보지 접수 중

공공직접시행 정비사업으로 접수된 후보지를 분석한 결과, ^①여건은 우수하나 규제로 인해 자력 개발이 어려운 지역, ^②입지가 열악하여 민간 참여 유도가 어려운 지역, ^③공공재개발·재건축 추진 검토 지역 등 공공정비사업에 관심이 높은 지역 등에서 주로 신청한 것으로 나타났다.

① 여건은 우수하나 규제로 인해 자력 개발이 어려운 지역

역세권·접도 요건(대로변) 우수 등 교통 여건이 양호하고, 공원·학교 등이 인접하여 정주환경도 좋으나, 현행 용도지역(2종7층 등), 높이 규제 등으로 자력 개발 시 사업성 확보가 곤란하거나 사업 방식 간 이견 등 주민갈등으로 사업이 장기 정체되고 있는 지역으로, 공공직접시행 정비사업으로 시행할 경우, 용도지역 또는 법적상한용적률의 120% 상향 및 완화된 기반시설 기부채납* 적용을 통해 사업성을 개선하고, 공공디벨로퍼의 전문성·공정성을 접목하여 사업을 신속하고, 투명하게 추진하여 주민 갈등이 완화될 것으로 기대된다.

* 기반시설 기부채납은 재건축 9%, 재개발 15% 내로 적용(통상 20∼25%)

< 접수된 후보지 사례 >

◇ 인천 A재개발구역

ㅇ 역세권으로 ’09년 조합설립 후 ’10년 시공사 선정이 있었으나 2종일반주거지역으로 부족한 사업성으로 사업 장기 정체, ’18년 시공사 선정 취소

② 입지조건이 열악하여 민간 참여 유도가 어려운 지역

구릉지(또는 1종주거)에 위치하거나 기존 세대수 대비 부지 면적이 매우 협소하여 자력 개발이 어려워 사업이 장기 정체되고 있는 지역으로, 공공직접시행 정비사업으로 시행할 경우, 용도지역 상향 등을 통해 사업성을 확보하고, 공공 시행자의 높은 신용 등을 바탕으로 민간 시공사 등의 참여 유도가 가능할 것으로 기대된다.

< 접수된 후보지 사례 >

◇ 서울 B재건축구역

ㅇ 5,000㎡ 미만의 좁은 부지에 기존 세대수가 200세대를 초과하여 일반분양분이 거의 안나오고, 비정형한 부지 등으로 사업성 확보가 불가능하여 ’90년대 초반 조합은 설립됐으나 후속 추진이 안되는 지역

③ 공공재개발·공공재건축 추진 검토 지역

공공재개발로 이미 선정된 구역, 사업성 비교를 위해 공공재건축·재개발과 공공직접시행 정비사업 컨설팅을 함께 신청한 구역 등 공공정비사업에 관심이 높은 지역으로, 공공직접시행 정비사업으로 시행할 경우, 정비계획 변경을 위한 주민 동의(1/2이상) 조기 확보 시 선도지 지정 및 최고 30%p 추가 수익 보장*을 통해 신속한 사업 추진이 가능하게 된다.

* (서울 C재개발구역 모의 수익률 분석) 민간재개발 : 42%, 공공재개발 : 52% 공공직접시행 : 72% ※ 기대수익률 = (신축시세-토지주 분양가) / 종전자산가액

< 접수된 후보지 사례 >

◇ 서울 C재개발구역

ㅇ 공공재개발로 후보지로 선정된 구역으로 사업 방식 비교를 통해 합리적인 의사결정을 위해 공공 직접시행 컨설팅 신청

공공직접시행 정비사업 등은 조합 등 주민의사 확인이 선행될 필요가 있는 만큼, ^ⓐ지자체·민간이 제안한 사업 구역에 대해서도 구역 내 조합 등의 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅 서비스를 제공하고, ^ⓑ주민제안의 경우 사업계획에 대한 컨설팅 결과를 4~5월 중 제시하고, 주민 동의 10%를 거쳐 7월 중 후보지 발표를 목표로 추진할 계획이다.

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “이번 공공재건축 선도사업 후보지에 대해 지자체, 주민과 긴밀히 소통하고, 정부의 지원을 집중하여 속도감 있게 사업을 추진할 것이다.”며, “공공직접시행 정비사업 등에 대해서도 컨설팅 회신 및 지자체 협의 등을 거쳐 후보지를 공개해 나가겠다.”라고 밝혔다.