■ 무주택자의 부동산 매수 비중 줄고, 다주택자의 증여는 크게 증가
하나은행(은행장 지성규) 소속 하나금융경영연구소(소장 정중호 www.hanaif.re.kr)는 법원 등기정보광장에서 제공하는 부동산 등기 데이터 분석을 통해 최근 10년간 국내 부동산 거래의 트렌드 변화를 연구한 보고서를 발표하였다.
보고서에 따르면 생애 첫 주택 구매로 서울과 경기도를 선택한 비중이 2010년 37%에서 2020년 상반기 49%로 증가해 수도권 선호 현상이 심화된 것으로 확인되었다.
한편 서울과 경기도 전체 부동산 거래 중 무주택자의 매수 비율은 2013년 41%에서 올해 31%까지 하락하여, 부동산 가격 급등으로 무주택자의 내 집 마련이 더욱 어려워진 것으로 나타났다.
반면 다주택자는 사상 최고 수준의 신탁과 증여를 기록하며 대조를 이루었다. 또 지난 3년간 서울 아파트의 평균 실거래 가격이 한국감정원 기준 45.5% 상승했으나, 같은 기간 서울시 각 구별 주요 인기 아파트의 가격은 대부분 50~80% 상승해 평균과 큰 차이를 보였다.
■ 무주택자의 신규 진입이 어려워진 가운데 30대의 서울·경기 선호 현상은 뚜렷
보고서에 따르면 집합건물(아파트, 다세대, 연립, 오피스텔, 기타상업용) 기준으로 생애 처음 부동산을 매수한 사람 중 서울 및 경기도를 선택한 비중이 2010년 37%에서 2020년 49%로 증가한 것으로 나타났다.
다만 서울 매수 비중은 최근 부동산 가격 급등과 규제 강화로 2016년(20%)부터 하락하기 시작해 올해 15% 수준을 기록하였으며, 서울 부동산 매수를 포기한 일부 수요자가 경기 지역을 선택하면서 경기도 매수 비중이 2016년 30%에서 2020년 34%로 증가한 것으로 나타났다.
한편 서울과 경기도의 부동산 거래 중 무주택자의 매수 비율이 2013년 41%에서 올해 상반기 31%까지 하락함에 따라, 기존 주택 보유자의 “갈아타기”나 추가 매수는 증가한 반면, 부동산 가격 급등으로 주택 매수를 보류하거나 포기한 무주택자는 증가해 무주택자의 내집 마련이 더욱 어려워진 현실을 반영하였다.
또 서울의 30대 인구 비중이 감소하는 추세에도 불구하고, 서울의 집합건물 매수인 중 30대 비중은 2017년 24%에서 올해 상반기 28%로 증가하여 눈길을 끌었다.
이에 대해 하나금융경영연구소 김기태 연구원은 “최근 서울 뉴타운 아파트의 청약 경쟁률이 최고 340대 1에 달하고 청약 커트라인이 30대에게 사실상 불가능한 69점을 기록하는 등, 청약 당첨을 통한 내집 마련이 어려워지자 대출을 받아서라도 매수를 하겠다는 현상이 확산된 것으로 보인다”고 말했다.
■ 다주택자는 신탁, 증여, 법인 명의 거래로 부동산 규제를 회피
2017년부터 다주택자를 대상으로 하는 각종 부동산 정책이 다수 시행되었으나, 다주택자들은 신탁, 증여, 법인명의 거래 등으로 대응하며 규제의 영향을 회피한 것으로 분석되었다.
실제 2017년 8·2 대책을 통해 다주택자에 대한 규제가 강화되자 같은 해 8월 서울의 집합건물 신탁이 6,589건 발생해 역대 최고 수준을 기록 하였는데, 이는 2011년 4월(486건) 대비 13.6배에 달하는 수치이다.
또 최근 7·10 대책으로 신탁 및 법인명의 거래의 혜택이 줄고, 다주택자의 부동산 증여까지 규제할 조짐이 보이자 올해 7월 서울 집합건물의 증여 건수는 6,456건에 달해 2013년 9월(330건) 대비 19.6배 수준으로 급증하였다.
■ 수도권 부동산 매수 늘고, 일부 지방 지역의 부동산 경매 건수 증가
수도권 부동산 매수인에 대한 분석 결과, 2014년부터 수도권 부동산 가격이 상승하면서 2012년 41만 명이던 집합건물 매수자 수가 ’15년 85만 명으로 3년 만에 약 2배 이상 급증한 것으로 나타났다.
또 서울 부동산을 매수하는 외지인 비율이 2014년 1월 21%에서 ’20년 1월 32%로 증가하였으며, 수도권 부동산을 매수한 외국인 수는 2010년 2,731명에서 ’19년 12,946명으로 전국 개인 매수인의 1%까지 상승한 것으로 확인되었다.
특히 수도권을 매수한 외국인 중에서 중국인의 수가 2010년 331명에서 ’19년 9,658명으로 급상승하였다.
보고서는 2014년부터 전국적으로 경매 건수가 크게 감소했으나, 2018년부터 일부 지방을 중심으로 경매 건수가 다시 증가하면서 전국 임의경매 부동산 매각 건 중 지방 비율이 절반 이상을 차지할 것으로 내다봤다.
특히 경상도·울산 등을 비롯한 일부 지방 시도에서 임의경매로 매각된 부동산 수는 2014년 대비 올해 크게 증가할 것으로 전망했다.
■ 서울 아파트 값은 최근 3년간 급등, 주요 아파트는 평균 이상의 큰 상승을 기록
본 보고서는 지난 3년간(2017년 5월~2020년 5월) 서울 집합건물의 1㎡당 거래가격이 약 28% 상승했다고 밝혔다.
이 중 서울 아파트 가격의 상승률이 최근 논란이 되고 있는데, 한국감정원 통계 기준 실거래가격 지수는 같은 기간 45.5% 상승하였으며, 실거래평균가격(39.1%), 실거래중위가격(38.7%), 매매가격지수(14.2%)도 모두 상승한 것으로 확인되었다.
국토교통부는 한국감정원 통계 중 가장 낮게 상승한 매매가격지수를 인용해 서울 아파트 값이 3년간 14.2% 올랐다고 발표하였으나 매매가격지수는 표본에 대한 설문조사 결과로서 실제 시장 가격과 괴리가 있을 수 있다고 보고서는 설명했다.
특히 수요자의 인기가 많은 서울시 주요 아파트(서울 각 구별 인터넷 검색량이 가장 많은 대단지 아파트)의 실거래 가격을 분석한 결과, 최근 3년간 집값이 대부분 50%~80% 상승해 평균과 큰 차이를 보였다.
하나금융경영연구소 정훈 연구위원은 일부 주택가격지수가 실제 부동산 시장의 체감가격과 격차를 보이는 것에 대해 “모집단에 대한 표본의 대표성 확보는 물론 조사 단계에서 시장 현실을 반영한 시세 데이터가 정확하게 수집되고 있는지 객관적 검증이 필요하다”고 설명했다.
