국토교통부(장관 원희룡)는 실거래 시스템에 고가의 허위계약 신고를 올렸다가 취소하여 시세를 교란하는 사례에 대한 기획조사 결과를 발표했다.
조사 결과 시세조종 목적으로 신(新)고가 신고 후 해제하는 법인 - 법인대표 ‧ 직원 간 거래, 공인중개사 개입 거래 등 다양한 허위신고 의심 거래 유형이 확인되었고,
특히, 아파트 가격 급상승기였던 ’21년 1월부터 ’22년 1월까지 거래된 적발 건이 전체 적발 건 중 약 80%를 차지하였다.
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<대표유형> 법인-법인직원 간 거래
ㅇ 부산에서 법인이 분양물건을 법인 직원에게 ´21.12.14 신고가(3.4억원)로 매도하였는데, 본 건 계약 이후 거래 금액이 상승되어 거래가 다수 이루어졌으나 본 건은 ´22.9.15 계약해제 되었고, 매도인이 계약금을 몰취하지 않고 모두 반환
☞ 허위의 매매계약을 신고(자전거래)한 것으로 의심되어 지자체 통보
< (사례1) 신고가 해제신고 전후 해당단지 실거래가 현황(전용면적 54.75㎡ 기준) >
<대표유형> 공인중개사 개입 사례
ㅇ 매도인은 신고가를 포함하여 여러 차례 해제신고를 통해 실거래가격 상승에 영향을 준 후, 해제신고된 거래가격 수준으로 제3자에게 매도하는 방법으로 지방의 아파트단지 4곳에서 총 44건을 매수하고 총 41건을 매도하였음. 또한, 집값 띄우기 목적 의심되는 거래에 특정 중개사가 반복적으로 가담하는 등 중개인과의 공모가 의심
☞ 매도인과 중개인이 집값 띄우기 공모한 정황이 의심되어 경찰청 통보
< (사례2) 신고가 해제신고 전후 해당단지 실거래가 현황 >
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이번 기획조사는 '21년 1월부터 '23년 2월까지 전국에서 이루어진 아파트 거래 중 신고가 거래 신고를 하고 장기간 경과 후 해제한 거래, 특정인이 반복하여 신고가 거래 후 해제한 거래 등 1,086건을 대상으로 하였다.
거래당사자 간 특수관계, 계약서 존재, 계약금 수수 여부 등을 확인하여 허위로 신고가 이루어졌는지 여부를 중점 검토한 결과 자전거래 ․ 허위신고 의심거래 32건을 비롯하여 총 541건의 법령 위반 의심사례*를 적발하였다.
* 부동산거래신고법 위반 등 지자체 통보 164건, 공인중개사법 위반 경찰청 통보 14건, 소득세 탈루 의심 등 국세청 통보 429건
한편, 아파트 거래 등기부 자료*와 거래신고 자료 분석을 통해 잔금지급일 후 60일 내 소유권이전등기 신청이 없는 거래내역을 지자체에 통보하여, 위법사항 317건에 대해 과태료 등 조치**를 취하였다.
* 해제신고가 의무화된 ‘20.2.21.부터 ’22.6월까지 이뤄진 145만여 건 아파트 거래 대상
** 조치완료 255건, 조치 진행 중 62건 (‘23.7.20일 기준)
적발된 317건의 거래는 ①허위로 거래신고했거나, ②계약 해제 후 해제신고를 하지 않았거나, 또는 ③정상거래 후 등기신청만 하지 않은 경우로 구분할 수 있는데 3가지 모두 과태료 처분 대상이다.
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건수 |
사유 |
처벌규정 |
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10 |
ㆍ허위신고 (｢부동산거래신고법｣ 위반) |
3천만원 이하 과태료 |
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264 |
ㆍ해제신고 미이행 (｢부동산거래신고법｣ 위반) |
5백만원 이하 과태료 |
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43 |
ㆍ등기 해태 (｢부동산등기특별조치법｣ 위반) |
취득세 5배 이하 과태료 |
국토부는 허위신고나 해제신고 미이행으로 인한 집값 교란행위를 근절하기 위한 제도 개선도 추진하였다.
먼저, 부당하게 재산상 이득을 취득할 목적으로 거짓으로 거래신고 또는 거래취소신고 한 경우 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 부과하도록 부동산거래신고법 상 벌칙규정을 강화했고(4.18 개정, 10.19 시행),
부동산 교란행위신고센터* 신고 대상을 기존의 집값담합에 대한 신고 외에 허위신고 등을 포함한 불법 중개행위에 대한 신고까지 확대하였다**.
* 부동산거래질서 교란행위신고센터 (https://www.budongsan24.kr)
** (종전)집값담합 등 7개 행위 → (개선)공인중개사법, 부동산거래신고법 위반 50개 행위
또한, 7월 25일부터 거래 신고정보의 신뢰도를 판단할 수 있도록 아파트 실거래정보 공개 시 등기완료 여부 및 등기일을 공개하고 있다.
국토부는 진행 중인 연구용역* 결과를 바탕으로 거래 당사자, 중개인 등 연결망을 분석하여, 앞으로는 미등기 거래 중 상습위반이 의심되는 건에 대해서는 허위신고 여부를 직접 조사하여 형사처벌 대상인 경우 경찰청에 수사의뢰**할 계획이다.
* 「AI를 활용한 부동산 이상거래 선별 고도화 방안 연구」(한국부동산원, ’23.5~11월)
** 종전에는 미등기 건은 지자체 통보하여 해제신고 지연‧등기해태 등 과태료만 부과
또한, 전체 해제거래에 대해서도 동일 중개인, 거래 당사자의 여러 단지 반복 해제거래는 시세조종 여부에 대해 집중 모니터링할 계획이다.
원희룡 국토교통부 장관은 “실거래정보 공개 시 등기여부 공개, 벌칙규정 강화 등 시세 조작행위 차단을 위한 조치를 강화하였으며, 앞으로 과학적인 분석방법 등을 통해 이상거래를 상시 모니터링할 수 있는 체계를 구축하여 부동산거래 불법 행위가 발붙이지 못하도록 철저히 단속해 나갈 것”이라고 밝혔다.
