｢전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣(이하 “특별법”) 시행 1년에 즈음하여 정부는 관계부처 합동으로 ｢전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안｣을 발표하였다.
｢전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안｣ 주요 내용은 다음과 같다.
１ (주거안정 지원강화) LH는 피해자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 경매를 통해 매입한 후 그 주택을 공공임대로 피해자에게 장기 제공한다.
경매 과정에서 정상 매입가보다 낮은 낙찰가로 매입한 차익(LH 감정가 - 경매 낙찰가)을 활용하여 피해자에게 추가 임대료 부담 없이 살던 집에 안정적으로 거주할 수 있도록 지원하고,
* 경매차익을 공공임대 보증금으로 전환하여 월세 차감, 부족 시 재정 보조(10년)
- 피해자가 이후에도 계속 거주를 희망하면 시세 대비 50~70% 할인된 저렴한 비용으로 추가로 거주(10+10년)할 수 있다.
* (총 20년) 최초 10년: 소득·자산·무주택 요건 미요구 / 추가 10년: 무주택 요건만 요구
또한, 임대료를 지원하고 남은 경매차익은 피해자의 공공임대주택 퇴거 시 지급하여 보증금 손해를 최대한 회복할 수 있도록 지원한다.
이번 방안으로 피해자는 살던 주택에서 추가 임대료 부담 없이 보증금 피해까지 회복할 수 있어 많은 신청 수요*가 있을 것으로 기대된다.
* 현재는 경·공매 유예 등 경매가 본격화되지 않아 매입 실적 저조
２ (사각지대 해소) 그간 매입대상에서 제외되었던 위반건축물, 신탁사기 주택 등도 요건을 완화하여 매입함으로써 빈틈없는 피해자 주거지원이 이뤄지도록 한다.
위반건축물의 경우 입주자 안전에 문제가 없으면 이행강제금 부과를 면제하는 등 한시적 양성화 조치를 하고, 위반사항은 수선을 통해 안심하고 거주할 수 있는 환경을 조성한다.
그간 지원의 사각지대에 놓여있던 신탁사기 피해자에 대해서도 LH가 신탁물건의 공개매각에 참여하고, 매입 시 남는 공매차익을 활용하여 피해자를 적극적으로 지원한다.
다가구주택은 피해자 전원의 동의로 공공이 경매에 참여하여 매입하고, 남은 경매차익을 피해액 비율대로 안분하여 지원함으로써 피해자는 보증금 피해를 회복할 수 있다.
다가구 주택 경매차익 안분(예시)
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▸ 서울 지역 다가구 LH 감정가 : 11억원, 낙찰가 : 8.5억원 ⇨ 경매차익 : 2.5억원
▸ 은행 선순위 근저당권 : 4.5억원, 임차인 A·B·C·D·E·F 보증금 : 1.5억원
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선순위 임차인이 거주 중인 피해주택의 경우 경매 시 보증금을 전액 돌려줘야 하므로 제3자의 경매 참여가 저조하여 피해자 본인의 낙찰이 불가피하였으나, 이제는 공공이 보증금을 인수하지 않는 조건으로 매입하고, 경매차익을 활용하여 지원할 수 있도록 한다.
경·공매 종료, 안전 문제 등으로 피해주택을 매입하기 어려운 피해자에게는 대체 공공임대 주택에 무상으로 거주(10년)할 수 있도록 지원하고, 이후에도 계속 거주를 희망하면, 시세의 50~70% 할인된 저렴한 비용으로 추가로 거주(10년)할 수 있게 한다.
３ (금융지원 강화) 전세사기 피해자 전용 정책대출의 요건을 완화하여 금리 부담을 낮추어 준다.
피해자로 결정되면 임대차계약 종료 이전에도 임차권등기 없이 기존 전세대출의 대환*을 신청할 수 있도록 하고, 기존 다른 버팀목전세대출 이용자도 피해자 전용 버팀목전세대출로 대환할 수 있도록 지원한다.
* 기존에는 임대차계약 종료 후 1개월이 경과하고 임차권 등기 후 대환대출 허용
피해주택 유형 중 오피스텔이 많은 점을 고려하여 전세사기 피해자 보금자리론 지원대상에 주거용 오피스텔을 추가한다.
- 또한, 디딤돌대출의 경우 최우선변제금 공제(소위 ‘방공제’) 없이 경락자금의 100%까지 대출이 이뤄지도록 개선한다. 피해자가 불가피하게 피해주택을 낙찰받는 경우에 디딤돌대출의 생애최초 혜택이 소멸되는 문제를 해결하기 위해 생애최초 혜택*을 이연할 수 있도록 지원한다.
* ①금리 0.2%p 인하, ②LTV 10% 우대(70%→80%), ③대출한도 확대(2.5억원→3억원)
４ (전세사기 피해예방) 임대차계약 과정에서 임차주택에 대한 임차인들의 정보접근성을 강화하고, 공인중개사의 손해배상 책임도 강화함으로써 예기치 못한 전세사기 피해로부터 임차인을 든든하게 보호한다.
안심전세앱을 활용하여 임대인의 주택 보유 건수·보증사고 이력 등을 종합한 위험도 지표를 제공하고, 다가구주택 임대차계약을 체결하려는 임차인은 임대인 동의 없이*도 확정일자 정보를 열람할 수 있도록 개선한다.
* 개인정보 보호를 위해 동·호수 정보를 제외한 건물 전체의 확정일자 정보 제공
- 아울러, 임대인 정보공개심의위원회를 수시로 개최하여 보증금을 상습 미반환한 이력이 있는 악성 임대인 명단도 최대한 공개한다.
또한, 공인중개사의 전세사기 예방 책임 강화를 위해 중개대상물 확인설명서에 임대차계약 체결 관련 주요 정보를 확인하여 설명하였음을 별도로 기록하도록 하고, 중개사고 발생 시 조속한 손해배상을 위해 공제금 지급절차도 간소화*할 계획이다.
* 임대차분쟁조정위 조정사항에 중개사고를 추가하여 지급기한 단축(2~4년→3개월)
정부는 각계각층의 의견수렴을 거쳐 오늘 발표한 지원방안을 보완·발전시켜 나가고, 특별법 개정을 추진할 계획이다.
법 개정 이전에도 LH 등 공공주택사업자가 경매에 적극적으로 참여해서 피해주택을 매입할 수 있도록 하고, 이를 위해 우선매수권을 LH 등에 양도한 피해자들은 공공임대주택 입주와 경매차익을 활용한 지원대상에 포함될 수 있도록 국회 및 관계기관과 적극 협의해 나갈 계획이다.
박상우 국토교통부 장관은 “전세사기 피해자 지원은 민생 현안이므로 현실적인 대안을 마련하여 신속히 집행하는 것이 중요하다”고 강조하며,
“22대 국회가 구성됨과 동시에 정부안을 중심으로 여·야와 긴밀히 협의하고 각계각층의 의견을 수렴하여 전세사기 피해자의 주거안정이 이뤄질 수 있도록 최선의 노력을 다하겠다”고 밝혔다.
